交換の媒介報酬

よみ　こうかんのばいかいほうしゅう

ざっくり言うと、、、

交換の媒介報酬とは

宅建業者が交換の媒介をおこなった時にもらえる報酬のこと

です。

受け取ることが出来る報酬額にはルールが決められています

が、

交換の媒介報酬のルールは、売買の媒介報酬のルールと基本は同じ

です。

詳しく説明すると、、、

前提知識から順を追って説明します。

まず「交換」とは「とりかえっこ」のことです。ですので「不動産の交換」というと、不動産をとりかえっこすることをいいます。

次に「媒介」とは「なかだちする」 「仲介する」「間をとりもつ」という意味です。具体的には、不動産を「売りたい⇔買いたい」「貸したい⇔借りたい」「交換したい」という人たちの間に入って、相手探し、条件交渉、契約のお手伝い等をすることをいいます。いわゆる「仲介」のことです。

次に「報酬」とは、媒介や代理を任された宅建業者が、見事その依頼を達成したときに、依頼者から受け取ることができるお礼のお金です。

つまり交換の媒介報酬とは、

不動産を交換したいな～

という依頼者が、宅建業者にそのなかだち役（仲介）を依頼し、その依頼を受けた宅建業者がみごと依頼を叶えられた時に、依頼者からお礼として貰えるお金になります。

交換の媒介報酬ルール

ひとことで言うと、基本は「売買の媒介報酬」ルールと同じです。

なぜ売買の媒介報酬ルールと同じかというと、

そもそも交換というのは「自分のものをあげる（＝売る）」という行為と「相手の物をもらう（＝買う）」という行為を同時に行うことであり、不動産の売買を2回やっている（売ってから買う）ことと同じだからです。

以下にルールを箇条書きします。

①もらえる報酬には上限（限度額）がある　※売買報酬と同じルール

交換の媒介報酬は「いくらでも受け取っていいよ！」という訳ではありません。その昔、報酬ルールがしっかりと決められていなかった頃、不動産業者が法外な報酬を消費者に強要しトラブルが多発していました。

そこで「これ以上の報酬は受け取っちゃだめだよ！」という上限ルールが決められました。これを「媒介報酬の限度額」といいます。

②もらえる報酬の上限（限度額）は、依頼者ごとに決められる　 ※売買報酬と同じルール

交換（＝とりかえっこ）ですので、契約の主体はふたりです。
ここでは仮に、契約の主体をAさん（たち）・Bさん（たち）というふたりにします。

※「Aさん(たち●●)」「買主(たち●●）」と複数形の表現しているのは、それぞれの主体が複数になる場合もあるからです。例えば、兄弟で持っている不動産をあげる、とか、夫婦で持っている自宅をもらう、なんかの場合です。

もらえる報酬の上限（限度額）は、契約の主体（＝依頼者）ごとに

　●Aさん(たち)からは～～円まで
　●Bさん(たち)からは～～円まで

というかたちで決めらます。

③交換した不動産の評価額（＝取引額）によって限度額の計算が変わる　 ※売買報酬とほとんど同じルール

もらえる報酬の上限（限度額）は、実際に交換した不動産の評価額（＝取引額）によって計算方法が変わります。

ちなみに、交換する不動産の価額に差があるときは、いずれか高い方が採用されます（このルールだけが、売買の媒介報酬ルールには無いルールです）。