交換の代理報酬

よみ　こうかんのだいりほうしゅう

「交換の代理報酬」をざっくり言うと、、、

交換の代理報酬とは

宅建業者が交換の代理をおこなった時にもらえる報酬のこと

で、

受け取ることが出来る報酬額にはルールが決められています。

「交換の代理報酬」を詳しく説明すると、、、

前提知識から順を追って説明します。

まず「交換」とは「とりかえっこ」のことです。ですので「不動産の交換」というと、不動産をとりかえっこすることをいいます。

次に「代理」とは「本人に代わってものごとをおこなったり、処理すること」です。ですので、「不動産の代理」というと、不動産を「売りたい⇔買いたい」「貸したい⇔借りたい」「交換したい」という人たちの代わりに●●●●、相手探し、条件交渉、契約のお手伝い等をすることをいいます。

次に「報酬」とは、媒介や代理を任された宅建業者が、見事その依頼を達成したときに、依頼者から受け取ることができるお礼のお金です。

つまり交換の代理報酬とは、

不動産を貸したいな～、借りたいな～

という依頼者が、宅建業者に代理（俺の代わりにやってくれない？と）依頼し、その依頼を受けた宅建業者がみごと依頼を叶えられた時に、依頼者からお礼として貰えるお金になります。

賃貸の代理報酬ルール

基本的には、売買の代理●●報酬ルールと同じです。

なぜ売買の代理報酬ルールと同じかというと、そもそも交換というのは「自分のものをあげる（＝売る）」という行為と「相手の物をもらう（＝買う）」という行為を同時に行うことであり、不動産の売買を2回やっている（売ってから買う）ことと同じだからです。

以下にルールを箇条書きします。

①もらえる報酬には上限（限度額）がある

売買の代理報酬は「いくらでも受け取っていいよ！」という訳ではありません。その昔、報酬ルールがしっかりと決められていなかった頃、不動産業者が消費者に対し過剰な報酬を請求する、というトラブルが多発していました。

そこで「これ以上の報酬は受け取っちゃだめだよ！」という上限ルールが決められています。これを「報酬の限度額」といいます。

②もらえる報酬の限度額は、取引単位で決められる

ここが交換の「代理報酬」と「媒介報酬」での一番の違いになります。

交換の媒介●●報酬の限度額は『片方の依頼者から受け取る報酬は～～円以内にしてね』という依頼者単位で上限が決められています。

いっぽう、交換の代理●●報酬の限度額は『ひとつの交換取引の中で、すべての宅建業者が受け取る報酬の合計額が～～円以内になるようにしてね』という、取引単位で上限が決められています。

つまり、売買の代理●●報酬をもらう際には、他の宅建業者がもらっている報酬額も確認したうえで、宅建業者がもらう全ての報酬合計が限度額の範囲内に収まるようにしなくてはいけない、ということです。

③交換した不動産の評価額（＝取引額）によって限度額の計算が変わる　

もらえる報酬の上限（限度額）は、実際に代理した交換取引の取引額によって計算方法が変わります。

交換の代理●●報酬の限度額は、交換の媒介●●報酬の限度額の2倍です。