第二種中高層住居専用地域

よみ　だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき

ざっくり言うと、、、

第二種中高層住居専用地域とは

都市計画のひとつで、

３～４階ぐらいの、どちらかというと”背が中くらいの住宅（マンション等）”専用の地域で、

2階以下で床面積1500㎡以下ぐらいの中規模な店舗なら建ててOKだよ～という地域

です。

詳しく説明すると、、、

第二種中高層住居専用地域とは、都市計画法で定められる都市計画のひとつです。

細かい分類でいうと、都市計画法で定められる都市計画のなかでも、“地域地区”のひとつである“用途地域”に分類される都市計画になります。

前提知識から順を追って説明します。

まず都市計画というのは、「都市づくりの計画」と「その計画実現のためのルール・規制」のことです。 なぜ「都市づくりの計画」や「ルール・規制」が必要か？というと、“みんなの自由気まま・好き勝手に街・建物がつくられちゃうと、まとまりがない都市になり、結果、みんなが住みづらくなって困るから“です。

ちなみに都市計画は、都市計画法という法律に基づいて、国や都道府県・市町村が決めます。そして、そこに住む人はもちろん、土地を利用する人、建物を建てようとする人は、この都市計画（＝ルール）に従わないとだめ！という法律になってます。

そして、都市計画法によって決められる都市計画には、たくさんの種類がありますが、そのひとつに、“地域地区”と呼ばれる都市計画があります。

地域地区とは「ここは住宅地にしたいな～。こっちは商店街にしたいな～。というように、街の将来像や利用目的に沿って各地域を区分・分類して、その区分・分類された地域ごとに、土地利用のルールや建築のルールを細かく決めていく」そんな都市計画（＝ルール・規制）です。

この地域地区は全部で21種類あり、そのなかのひとつに、更に“用途地域”と呼ばれる都市計画があります。

用途地域とは、その言葉のとおり、土地の使いみち（＝用途）ごとに分類・区分され、土地の使いみち（＝用途）に関する規制・ルールが決められている都市計画です 。

そして、今回のテーマである第二種中高層住居専用地域はこの用途地域のひとつです。

では第二種中高層住居専用地域が「どのような使いみちで分類・区分」され、「どのような規制・ルールが設けられているか」というと・・・

まず、第二種”中高層住居” “専用“地域というぐらいなので、「３～４階以上の、どちらかというと”背の中くらいの住宅”専用の地域なんだな～」と思ってもらってOKです。具体的には「マンションのような中高層住宅や2階建以下で1500㎡以下の中規模な店舗を建ててほしいな～」と考えられている地域です。

ちなみに”第二種“中高層住居専用地域があるくらいなので、当然、”第一種“中高層住居専用地域もあります。どちらも ３～４階以上の、いわゆる”中高層住宅”専用の地域なんですが、第二種のほうが第一種よりすこ～し規制がゆるいです。

規制がゆるい、ということは第一種より第二種の方が建てられる建物のバリエーションが増える、ということになります。

どのくらい緩くなったかというと、、、

第一種中高層住居専用地域では、店舗は2階以下かつ床面積500㎡以下に限られ、また事務所は基本的にNGでした。それが、第二種中高層住居専用地域では、店舗は2階以下で床面積1500㎡までなら建築可能になります。さらに事務所についても、2階以下で床面積1500㎡まで建ててOK～となります。

ひとつ注意なのは“中高層住居専用”とはいうものの、背の低い建物は建てちゃダメという訳ではありません。

一般的に用途地域では、低層〇〇専用地域⇒中高層〇〇専用地域⇒住居専用地域・・・という順で規制がゆる～くなっていきます。なので、第二種中高層住居専用地域では、それより規制が厳しい第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域で建築可能な建物は、基本的に建てることができます。

ちなみに都市計画法では次のような説明されています

第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。

都市計画法 第9条 より

わかりにくい説明ですが、これをざっくり訳すと、

「第二種中高層住居専用地域は、おおむね３～４階建てぐらいの背が中くらいの住宅（に住まう人達）にとって、より良い住環境になるようなルール・規制を設けた地域だよ～」

ということです。

実際に第二種中高層住宅専用地域の街並みはこんな感じです。街並みの様子を感じてみてください。
※下記ストリートビューは「東京都港区南青山3丁目付近」ですが、当該場所について特定の意図・意味はありません。

南青山という場所柄もあり、３～４階建ての中高層マンションの他にも、おしゃれな店舗があります。住宅と店舗が混在しているようなイメージでしょうか。

第一種中高層住居専用地域と比べて、新たに建てられるようになったのは

2階以下かつ床面積1500㎡以下の店舗・事務所　等々、、、

です。